OBS!
Handläggningstiden för ärenden som kräver styrelsen godkännande är upp till och med 2 månader. Var vänlig inkom därför med underlag minst 2 månader i förväg.

Boendes och styrelsens ansvar

All ombyggnation som innebär ändring av planlösning (t.ex. riva en bärande vägg) eller ändringar i ledningar för vatten, avlopp, värme, ventilation eller som på något sätt påverkar de delar av fastigheten som ligger under vårt gemensamma ansvar, kräver tillstånd från styrelsen. För att få en ändring godkänd måste du ansöka i förväg. Fråga gärna om du är osäker på vad som måste godkännas av styrelsen.

Ändringar som inte godkänts i förväg kan leda till krav på återställande av ändringen samt eventuellt krav på vite.

Ansökan

1. Tänk igenom ändringen själv och informera dig om vad som krävs för att genomföra den.
2. Fyll i blanketten ”Ansökan om medgivande till ombyggnad” (hittas här!). Komplettera med ritning och intyg som styrker att de valda hantverkarna är certifierade och skicka in till styrelsen, antingen genom att lägga handlingarna i brevlådan i port 40 eller genom att scanna pappren och mejla till styrelsen@obligationen2.se
3. Anlita en besiktningsman med relevant kompetens som efter utfört arbete utfärdar ett intyg (beroende på vad det är du vill göra). Att bygga våtutrymme och göra ingrepp i VVS kräver särskilda intyg.
4. Styrelsen granskar och begär kompletterande uppgifter vid behov.
5. Styrelsen godkänner/avslår ansökan på nästa ordinarie möte.
6. Du får besked om beslutet.

Skicka in ansökan i god tid så att du inte får problem om det skulle krävas kompletterande uppgifter.

I vissa fall vill styrelsen inspektera ändrade installationer. Du blir då uppmanad att kontakta styrelsen när arbetet är klart.

Behörighet  och auktorisation

Vissa arbeten kräver att utföraren är auktoriserad, till exempel ändringar i el som kräver att hantverkaren har behörighet för detta arbete. För arbeten i våtrum är försäkringsvillkoren mycket strikta. Branschregler finns på www.gvk.se där man även kan söka efter det företag man vill anlita för att verifiera att de är auktoriserade (företag som varit auktoriserade enligt gamla regler uppger ibland att de är auktoriserade fast de inte är det enligt de nya regler som gäller från september 2011).

Detta gäller alla arbeten som påverkar tätskikt mellan ytskikt och stomme, plastmattor, kakel, klinker och liknande, samt anslutningar till avloppsbrunn. Fler och fler försäkringsbolag inför krav på dokumentation av auktoriserad installatör, utan detta blir det ingen ersättning vid skada. För arbeten med vatten och VVS skall en behörig VVS-installatör enligt reglerna för “Säker vatten” anlitas på www.sakervatten.se

Samtliga hantverkare som anlitas måste vara behöriga, intyg om detta skall lämnas till styrelsen i samband med anmälan om ändring. Efter utfört arbete skall den som utför arbetet utfärda ett så kallat våtrumscertifikat, detta är en värdehandling som skall sparas och överlämnas till nästa bostadsrättshavare om man säljer bostadsrätten. En kopia skall lämnas till styrelsen när arbetet är klart.

Mer information på http://www.konsumentverket.se/

Krav vid renovering av badrum

Innan du påbörjar en renovering av ett badrum/våtutrymme, måste du säkerställa att den firma som utför arbetet har F-skattsedel samt Behörighetsbevis för våtrum (utfärdat av Byggkeramikrådet). Dessa dokument ska skickas till och godkännas av styrelsen innan arbetet påbörjas.

I samband med färdigställandet av våtutrymmet ska även dokumentet ”Kvalitetsdokument for våtrum” (se nedan) fyllas i och skickas till styrelsen.

Frågor och svar

Nedan följer svar på vanliga frågor rörande renovering av bostadsrätt i föreningen Brf Obligationen 2.

Ritningar?

För rutinärenden ställer styrelsen inga formella krav på ritningen. Det duger med en som du ritat själv eller en som du fått från mäklaren. I vissa fall kan en besiktningsman/byggnadskonsult behöva en mer detaljerad byggnadsritning. I dessa fall hänvisar vi till Stockholms stads stadsbyggnadskontor som mot en avgift kan tillhandahålla ritningar.

Motordriven fläkt ovanför spisen?

Motordriven fläkt får inte kopplas till fastighetens ventilation. Det förstör ventilationen och driver in matos till dina grannar. Tänk på att explicit fråga efter en fläktkåpa utan motor när du väljer modell. Istället ska det finnas ett spjäll som kan ställas in för viss grundventilation och en timer som styr hur länge det blir ett högre luftflöde vid matlagning.

Riva en innervägg?

Icke bärande innerväggar (eller skiljevägg mot granne) av betong och väggar av gips i bostaden är ditt ansvar som bostadsrättshavare. Dessa får du ändra så länge det inte påverkar fastigheten eller någon fast installation, t.ex. ventilation, vatten och elanläggning.

Dra om elledningarna i lägenheten?

Att dra om elen kräver inte tillstånd från styrelsen, men måste utföras av behörig elektriker som vet vad man kan och får.

Matavfallskvarn?

Matavfallskvarn kopplad till avloppet får inte installeras då våra avloppsledningar inte är dimensionerade för att klara det.

 Dokument

Föreningens tvättstuga använder ett digitalt bokningssystem med blipp (en per hushåll). Dörrlåset till tvättstugan öppnas med denna blipp som även används för att boka tvättid via den digitala tavlan utanför tvättstugan eller via denna sida. Inloggning till onlineportalen består av förnamn och efternamn på en registrerad medlem i hushållet, adress och lösenord. Är du nyinflyttad? Se sektionen ”Nyinflyttad” nedan.

Regler

• Alla pass i tvättstugan är 3 timmar långa
• Första passet startar 07.00 och sista passet slutar 22.00 (av hänsyn till de grannar som bor närmast tvättstugan)
• Tillträde till tvättstugan startar 15 minuter innan bokat pass
• Bokad tid som inte tagits i anspråk 30 min efter starttid avbokas automatiskt (för att öka tillgängligheten för alla)
• Efter att passet är slut har föregående bokare tillgång till tvättstugan i 30 minuter (för att t.ex. hinna torktumla klart sista maskinen)
• Bokning av tvättid kan ske max 4 veckor framåt i tiden
• Ett hushåll kan max ha 1 aktiv bokning åt gången

Nyinflyttad
Om du är nyinflyttad ska föregående boende gett dig 1 blipp som gäller för ditt hushåll. Mejla sedan styrelsen att du är nyinflyttad och uppge vilket namn och lösenord som skall gälla för inloggningen framöver.

OBS!
Handläggningstiden för ärenden som kräver styrelsen godkännande är upp till och med 2 månader. Var vänlig inkom därför med underlag minst 2 månader i förväg.

Om det blir aktuellt för dig att ansöka om att hyra ut din bostadsrättslägenhet i andra hand finns det några saker att tänka på före själva uthyrningen. Gör du fel riskerar du faktiskt att bli av med din bostad.

Så här går du tillväga:
Logga in på kundportalen SBC Hemma (www.sbc.se) där du via Din lägenhet/lokal väljer Ansökan om andrahandsuthyrning och fyller i efterfrågad information.
Fyll därefter i två exemplar av blanketten ”Ansökan om tillstånd till upplåtelse i andra hand” nedan (en behåller styrelsen och en får du tillbaka med besked om uthyrningen godkänns eller ej). Lägg sedan båda blanketterna i styrelsens postlåda (vit postlåda i port 40) eller posta originalet till följande adress:

Styrelsen
Brf Obligationen 2
Sparbanksvägen 40
12930 Hägersten

I ansökan anger du skäl för andrahandsuthyrningen, kontaktuppgifter till hyresgästen samt önskad uthyrningsperiod. Styrelsen godkänner högst 1 års uthyrning i taget, därefter måste du inkomma med en ny ansökan.

Vilka regler gäller?
Du har rätt att hyra ut lägenheten om du har skäl enligt bostadsrättslagen. Det kan vara att du ska arbeta eller studera på en annan ort, är borta på grund av sjukdom, militärtjänstgöring eller om du vill provbo med din partner.

Om styrelsen avslår din ansökan kan du överklaga till hyresnämnden. Hyr du ut lägenheten utan styrelsens medgivande riskerar du att bli av med nyttjanderätten. Då har föreningen rätt att säga upp dig och tvinga dig att flytta.

Avgift
Enligt styrelsebeslut med stöd från föreningens stadgar (§9) tas en avgift för andrahandsupplåtelse ut. Avgiften är 10 % av gällande prisbasbelopp per år, proportionerligt efter uthyrningens längd.

Avgiften betalas av bostadsrättshavare som upplåter sin lägenhet i andra hand. Avgiften kommer att debiteras månadsvis i samband med ordinarie månadsavgift.

Exempel: Prisbasbeloppet för 2026 är 59 200 kr. Avgiften för andrahandsupplåtelse blir då 493 kr/mån.

Hur mycket tar man betalt?
Sedan februari 2013 får du som uthyrare av en bostadsrätt ta ut en skälig kostnadsbaserad hyra av din hyresgäst (läs mer här). Det betyder du multiplicerar marknadsvärdet på din bostadsrätt med en ränta ca 2% över statens upplåningsränta (ca 2% påslag anses skäligt) och till detta lägger du grundavgift och driftskostnader (el, bredband, TV etc). Väljer du dessutom att hyra ut lägenheten möblerad kan du öka hyran med 10-15%.

Nedan finns ett hjälpformulär för att enkelt kunna räkna ut vad just din kostnadsbaserade hyra blir.

Räkneexempel

Marknadsvärde*

Uppskattat nuvarande marknadsvärde på din bostadAvkastningsränta i %*

Skälig ränta är 2-3% över Riksbankens nuvarande reporänta (-0,5%)Månadsavgift*

Den avgift bostadsrättsföreningen tar ut månadsvis.Övriga månadskostnader*

Kostnader som ej ingår i månadsavgiften, t.ex. el, vatten, gas, digital-TV etc.Hyr du ut möblerat?*Ja (15% påslag)Nej

Ett påslag på 10-15% anses skäligt för att hyra ut möblerat.Månadshyra

Skriv kontrakt
Skriv ett hyresavtal med din hyresgäst, även om det är din kompis. Kom även ihåg att det räknas som andrahandsuthyrning även om du inte tar betalt!

Gå tillsammans igenom lägenhetens skick och skriv att lägenheten ska slutstädas så att den ser ut som när du lämnade den. Skriv även att hyresgästen är skyldig att teckna egen hemförsäkring. Ange hur lång tid uthyrningen ska pågå och hur lång uppsägningstiden är. Undvik långa hyrestider – du kanske behöver flytta tillbaka tidigare än planerat.

Besittningsrätt
Sedan privatuthyrningslagen trädde i kraft 1a februari 2013 saknar alla hyresgäster, som har träffat avtal om att hyra en bostadsrättslägenhet i andra hand, helt besittningsskydd. Du som hyr ut behöver alltså inte avtala bort besittningsskyddet om uthyrningen skulle pågå längre än 2 år. Läs mer här!

Tänk också på att:
… du blir hyresvärd till din hyresgäst. Be att få ta del av en kreditupplysning.

Blanketter

Det har inkommit frågor till styrelsen om det är ok att hyra ut sin lägenhet via AirBnB och liknande tjänster. Vi därför ta tillfället i akt och klargöra vår inställning till den typen av verksamhet relaterat till boendeformen bostadsrätt och företeelsen bostadsrättsförening och de regler som finns för detta.

Styrelsen i Brf Obligationen 2 har på styrelsemöte den 2018-10-16 beslutat att inte godkänna uthyrning via AirBnB eller andra liknande tjänster. Medlemmar som inte följer denna regel riskerar allvarliga påföljder som redogörs för nedan med hänvisning till våra stadgar.

1 § Föreningens ändamål är att upplåta bostäder för permanent boende.

44 § Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda.

47 § En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt skriftliga samtycke.

Uthyrning via AirBnB eller liknande tjänster betraktas som andrahandsuthyrning och styrelsen kommer inte ge sitt godkännande i dessa fall. Styrelsen har rådfrågat jurister i frågan och kommit fram till att det skulle vara att gå emot medlemmarnas bästa att godkänna sådan uthyrning. Hyresnämnden har även prövat frågan och det finns prejudicerande fall som stödjer styrelsens beslut. Medlemmen har dock alltid rätt att ansöka och vid avslag överklaga detta till hyresnämnden.

49 § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt kan förverkas bland annat i följande fall:
– Lägenheten utan samtycke upplåts i andra hand

– Bostadsrättshavaren inrymmer utomstående personer till men för förening eller annan medlem

– Lägenheten används för annat ändamål än vad den är avsedd för och avvikelsen är av väsentlig betydelse för föreningen eller någon medlem

– Lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet. (AirBnB och liknande tjänster är att betrakta som hotellverksamhet som ej får förekomma i en bostadslägenhet)

52 § Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning kan bostadsrätten komma att tvångsförsäljas av kronofogden enligt reglerna i bostadsrättslagen.

Detta innebär alltså att om medlem bryter mot ovanstående stadgar kan medlemmens nyttjanderätt till bostadsrätten förverkas enligt 49 § vilket i sin tur leder till tvångsförsäljning enligt 52 §.

Föreningen har 6 stycken parkeringsplatser á 600kr/månaden.
För info eller om du vill ställa dig i kön, vänligen maila styrelsen.

Utanför portarna längs med Sparbanksvägen 40-50 återfinns den vanliga sophanteringen. Återvinning av glas, konserver, wellpapp och annat sker nere på Mellanbergsvägen 46-48. För större sopor, möbler, brandfarligt m.m. hänvisas till Återvinningsstationen i Östberga.

Nycklarna till bostäderna i Brf Obligationen 2 är kopieringsskyddade vilket betyder att du behöver ett intyg från styrelsen för att kunna göra kopior. Fyll i formuläret nedan, och mejla in till styrelsen eller lägg i postlådan i port 40, så returnerar styrelsen intyget till dig så snart som möjligt. Själva kopieringen sker sedan hos Västberga Lås AB på Tellusborgsvägen 43.

Vad är störningar?
I sitt boende får bostadsrättsinnehavaren samt de personer som besöker, bor hos denne eller hyr av denne i andra hand inte utsätta andra boende för störningar som kan inverka menligt på de boendes hälsa eller boendemiljö till en sådan grad att det inte rimligen bör tålas. Den boende ska dessutom iaktta vad som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten samt följa de ordningsregler bostadsrättsföreningen satt upp.

När grannarna stör – vad säger lagen?
Enligt bostadsrättslagen får en boende ”inte utsätta sina grannar för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra bostadsmiljön på ett sätt som inte skäligen bör tålas”.

Störningar kan vara av skilda slag t.ex. ljud, lukter eller hotfulla beteenden. Bedömningen av huruvida en störning föreligger ska ske objektivt utan hänsyn till den drabbades personliga förutsättningar. Att en person inte tål grannens balkongrökning p.g.a. sin astma eller att en person med sömnsvårigheter hålls vaken av fotsteg från grannen ovanför gör alltså inte att omständigheterna ska anses som störningar även om personerna i praktiken blir störda. Utgångspunkt är vad som är den allmänna uppfattningen att en boende i flerfamiljshus bör tåla.

Boende i flerfamiljshus måste tåla vissa störningar, exempelvis ”levnadsljud” såsom lekande barn, dammsugning, tv-ljud, barn med kolik skriker på natten ibland, att nattjobbare lagar mat och duschar mitt i natten samt att folk spelar musik dagtid. Några generella regler finns inte. Bostadsrättsföreningen får dock sätta upp ordningsregler, men de ska överensstämma med ortens sed och saknar annars verkan.

När det händer att en på olika vis känner sig störd av sin granne. Vad kan du göra för att försöka lösa problemet?
Som bostadsrättshavare kan du givetvis börja med att tala med din granne som stör och om det inte hjälper kan du anmäla störningarna till bostadsrättsföreningens styrelse. Styrelsen har då att ta ställning till om påtalade störningar är att bedöma som en störning i lagens mening. Om de kommer fram till att en störning förekommer har styrelsen en skyldighet att vidta åtgärder för att få störningen att upphöra.

Vad säger lagen om styrelsens hantering av störiga grannar?
Styrelsen har enligt lag skyldighet att motverka störningar. Om det kommer in klagomål över störande grannar måste styrelsen agera och om störningarna inte upphör kan det gå så långt som till uppsägning.
Styrelsen bör alltid ta uppgifter om störningar på allvar och utreda om det finns skäl för styrelsen att agera. Om konflikten avgränsas till två grannar bör styrelsen på ett så objektivt sätt som möjligt försöker få klarhet i vad eventuella störningar består i. Exempelvis genom att låta båda skriva störningslistor.
Förekommer störningar i bostadsrättslagens mening och bostadsrättsföreningen inte vidtar några åtgärder alls mot dessa kan störda bostadsrättshavare ha rätt att kräva nedsättning av årsavgiften och eventuellt skadestånd.

Vad kan styrelsen göra för att försöka lösa problemet?
I ett tidigt skede kan styrelsen försöka medla mellan grannar samt utfärda informella tillsägelser/varningar. Fortgår störningen ska dock bostadsrättsföreningen skriftligen genom rekommenderat brev anmoda bostadsrättsinnehavaren att upphöra med störningen (en kopia ska även skickas till socialnämnden).
Fortsätter störningarna efter att en rättelseanmodan gått ut till bostadsrättsinnehavaren, får bostadsrättsföreningen säga upp bostadsrätten för förverkande. Detta innebär att bostadsrättsinnehavaren inte längre har rätt att ha kvar sin bostadsrätt och den kan komma att tvångsförsäljas.
I de fall uppsägning blir aktuellt är det viktigt att ärendet har hanterats korrekt. Till exempel att de skriftliga dokumenten med rättelseanmodan, uppsägning och underrättelse till socialnämnden är utformade enligt kraven i bostadsrättslagen.

Gemensam städning arrangeras två gånger om året. Container finns på plats.